Nova regra sobre posse e usucapião pode afetar contratos de aluguel em áreas urbanas

O mercado de aluguel urbano no Brasil enfrenta um novo cenário de tensão com o avanço de debates jurídicos relacionados à posse, à usucapião e às regras de registro de imóveis. Especialistas em direito imobiliário apontam que as alterações em discussão no Congresso e nos tribunais podem afetar desde contratos de locação informal até ocupações consolidadas, trazendo impactos diretos para inquilinos, proprietários e investidores.

As mudanças não vêm isoladas: elas dialogam com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e com normas recentes — como a expansão da usucapião extrajudicial via Provimento nº 65/2017 do CNJ. Juntas, essas bases legais formam o alicerce de uma transformação silenciosa, porém profunda, na dinâmica da posse urbana.

Mudanças na posse e usucapião urbana trazem insegurança jurídica

A discussão sobre novas regras de posse surgiu com força após a ampliação da usucapião extrajudicial, que permite ao possuidor registrar o imóvel diretamente no cartório, sem processo judicial, desde que cumpra requisitos como tempo de posse, documentação, notificações obrigatórias e planta assinada por profissional habilitado.

Para advogados, o acesso facilitado ao procedimento pode gerar conflitos em áreas onde há contratos verbais de aluguel, locações informais ou ausência de escritura. A legislação atual prevê que a usucapião urbana especial — estabelecida no artigo 1.240 do Código Civil e no artigo 183 da Constituição Federal — exige posse mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono por cinco anos.

O problema é que, em muitas regiões do país, contratos de aluguel não formalizados confundem a natureza da posse. A dúvida central surge: quem mora há anos em um imóvel sem contrato escrito pode alegar usucapião? Em tese, não — mas a falta de documentação abre margem para litígios.

Impactos diretos nos contratos de aluguel e melhoria urbana

Em grandes centros, principalmente em regiões de expansão imobiliária, a ausência de registros atualizados gera insegurança para contratos de locação. Bairros inteiros ainda possuem imóveis sem matrícula individualizada ou com registros desatualizados, o que reforça o risco de disputas entre proprietários, inquilinos e terceiros interessados.

A Lei do Inquilinato exige que o locador comprove propriedade ou posse legítima do imóvel para firmar contrato. Porém, na prática, muitos imóveis são alugados apenas com recibos informais. Essas lacunas podem resultar em ações judiciais, contestação de despejo e até tentativas de regularização indevida via usucapião.

Especialistas ressaltam que as mudanças reforçam a necessidade de contratos formais, com cláusulas claras sobre natureza da posse, estado do imóvel e direitos do inquilino.

Registro de imóveis e usucapião extrajudicial: avanço ou risco para locações?

O Provimento nº 65/2017 do CNJ simplificou a regularização fundiária por via extrajudicial, mas também trouxe novos desafios. Segundo cartórios, houve aumento significativo de pedidos de usucapião em áreas urbanas, e parte deles se refere a imóveis que antes eram objeto de locações informais.

A Lei nº 6.015/1973, ao tratar da matrícula individual do imóvel, exige que toda modificação relevante seja averbada. Nas regiões onde isso não ocorre, o histórico do imóvel fica fragmentado — abrindo margem para terceiros tentarem comprovar posse prolongada.

Para proprietários que dependem de renda de aluguel, especialmente idosos, isso pode significar risco patrimonial. Já para inquilinos, pode resultar em instabilidade contratual e até disputas com novos requerentes.

A nova fronteira das disputas urbanas e o papel das prefeituras

As prefeituras também entram no debate. Em processos de regularização fundiária (Reurb), previstos na Lei nº 13.465/2017, o município pode reconhecer núcleos urbanos informais e conceder títulos de propriedade coletiva ou individual. Essa dinâmica mexe diretamente com áreas onde convivem:

• Casas ocupadas;
• Imóveis alugados informalmente;
• Residências com documentação incompleta.

A falta de integração entre cadastro municipal, cartório e contratos de aluguel cria um cenário explosivo de interpretações distintas.

Como evitar litígios em um ambiente urbano em transformação

Advogados recomendam ações concretas tanto para locadores quanto para inquilinos:

• Formalizar contratos por escrito;
• Registrar ou averbar toda mudança relevante no imóvel;
• Guardar comprovantes de pagamento e comunicação;
• Verificar matrícula e situação registral antes de alugar.

A legislação avança para estimular digitalização, regularização fundiária e segurança jurídica. Porém, enquanto essas mudanças não se consolidam, o mercado de locação urbano convive com incertezas reais.

O que esperar dos próximos anos

Com o amadurecimento da usucapião extrajudicial, a intensificação da Reurb e a tramitação de propostas de modernização do registro de imóveis, o cenário urbano brasileiro está em plena mudança. Para especialistas, veremos uma maior judicialização envolvendo imóveis alugados, especialmente em regiões onde predominam contratos informais.

A coexistência de posse antiga, registros inconsistentes e contratos frágeis coloca inquilinos e proprietários em rota de colisão jurídica — e faz da segurança documental uma das principais prioridades do mercado imobiliário nos próximos anos.