Despejo sem ação judicial: nova lei do despejo extrajudicial permite desocupação via cartório

Nova lei do despejo extrajudicial permite desocupação por cartório e sem ação judicial, acelerando retomada de imóveis e trazendo insegurança para inquilinos e proprietários.

A possibilidade de realizar despejo sem processo judicial, diretamente por meio de cartório, está transformando o debate sobre relações locatícias no Brasil. A chamada lei do despejo extrajudicial, aprovada na Câmara dos Deputados por meio do Projeto de Lei nº 3.999/2020, altera profundamente a dinâmica entre inquilinos e proprietários, criando um procedimento rápido, simplificado e controverso para retirar um ocupante inadimplente.

A proposta segue agora para análise no Senado, mas já provoca reações intensas no mercado imobiliário, entre entidades de defesa do consumidor, sindicatos da habitação e juristas que estudam a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O ponto central é simples: pela primeira vez, um inquilino pode ser retirado do imóvel por procedimento notarial, sem ação de despejo na Justiça, desde que preenchidos requisitos previstos em lei.

A mudança tem potencial para acelerar milhares de conflitos urbanos, reduzir o tempo de desocupação e reorganizar a lógica do aluguel nas grandes cidades — mas também levanta dúvidas sobre proteção social, segurança do procedimento e equilíbrio entre as partes.Nova lei do despejo extrajudicial e impacto no mercado de aluguel

Se confirmada no Senado, a lei permitirá que proprietários solicitem a desocupação diretamente em um cartório de notas, mediante comprovação documental da inadimplência e notificação formal do inquilino. Em vez de seguir para o Judiciário — hoje a etapa mais demorada de todo o processo — o cartório emitirá uma ordem extrajudicial que obriga o inquilino a deixar o imóvel em prazo determinado.

O objetivo declarado é reduzir drasticamente o tempo de retomada do imóvel. Hoje, uma ação de despejo pode levar de 8 meses a 3 anos, dependendo da comarca. Pelo novo modelo, o procedimento extrajudicial poderia ser concluído em poucas semanas.

Para proprietários de pequeno porte — os que têm apenas um imóvel como renda — a proposta é vista como alívio. Para inquilinos vulneráveis, porém, desperta preocupação.

Despejo sem ação judicial: como funcionará o procedimento

Segundo o texto aprovado na Câmara, o despejo extrajudicial só poderá ocorrer quando houver:

• Contrato de aluguel por escrito
• Cláusula expressa permitindo despejo extrajudicial
• Inadimplência comprovada
• Notificação prévia do inquilino pelo próprio cartório

Se o inquilino não quitar a dívida ou não apresentar defesa no prazo fixado, o cartório finalizará o procedimento e autorizará a desocupação, podendo inclusive requisitar força policial para garantir o cumprimento.

A etapa mais sensível é exatamente a notificação. Para juristas, ela precisa ser feita com extremo rigor para evitar violações de direitos, especialmente em casos de inquilinos idosos, pessoas com deficiência, famílias com crianças ou situações de vulnerabilidade econômica.

Riscos jurídicos e possíveis abusos no despejo extrajudicial

Advogados especializados em direito imobiliário alertam que a nova lei pode gerar:

• Disputas sobre validade de notificações
• Alegações de abuso ou coação
• Aumento de litígios pós-despejo
• Conflitos sobre valores cobrados
• Questionamentos sobre cláusulas contratuais

O maior risco é o seguinte: em contratos antigos ou mal redigidos, o despejo extrajudicial pode ser acionado sem que o inquilino compreenda plenamente o procedimento.

Por isso, especialistas afirmam que a lei exige revisão contratual em massa, principalmente nos grandes centros como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, onde o número de contratos verbais ainda é expressivo.

Lei do Inquilinato e o redesenho da proteção ao inquilino

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) sempre foi pautada pelo duplo equilíbrio: garantir direito do proprietário de receber aluguel e manter o inquilino protegido contra abusos. O despejo extrajudicial altera esse equilíbrio ao reduzir a mediação judicial, especialmente nos casos de inadimplência repentina — um dos cenários mais frequentes em períodos de instabilidade econômica.

Entidades de defesa do consumidor afirmam que o despejo extrajudicial pode afetar famílias que enfrentam desemprego ou atrasos temporários. Argumentam que a Justiça funciona como filtro para evitar decisões precipitadas, especialmente quando há dúvida sobre valores, multas, reformas e cobranças indevidas.

Por outro lado, proprietários sustentam que o Judiciário está sobrecarregado e lento, tornando o aluguel menos atraente para pequenos investidores. Para eles, a nova lei traz segurança e previsibilidade ao mercado.

Aluguel informal, contratos digitais e novos desafios urbanos

Um ponto crítico destacado por especialistas é que boa parte dos aluguéis no Brasil ainda é informal, principalmente em grandes periferias urbanas. Nesses casos, sem contrato escrito e sem cláusula específica, não haverá despejo extrajudicial — mas cresce o risco de disputas paralelas sobre posse, usucapião, sublocações não autorizadas e ocupações prolongadas.

Com a digitalização dos contratos (Lei nº 14.382/2022), cresce também o número de assinaturas eletrônicas, plataformas online e modelos automatizados. A nova lei pode acelerar esse movimento, mas também aumentar o volume de fraudes e golpes envolvendo falsos proprietários.

Como o mercado deve reagir à nova lei

Especialistas afirmam que, se aprovada, a lei provocará mudanças imediatas:

1. Revisão geral dos contratos de locação
2. Aumento da formalização e redução dos acordos verbais
3. Mais procura por garantias robustas, como seguro-fiança
4. Maior cautela em aluguéis de baixa renda
5. Possível aumento no preço de aluguéis, refletindo o novo risco jurídico

Imobiliárias e cartórios se preparam para um novo fluxo de demandas, que pode transformar o setor nos próximos anos.

O que esperar daqui para frente

O Senado deve analisar o texto nos próximos meses, e a expectativa é que o debate inclua ajustes sobre notificação, defesa do inquilino e proteção social mínima. Se aprovada sem alterações, a lei inaugura uma nova fase no mercado imobiliário brasileiro — mais rápida, mais rígida e com espaços maiores para disputas jurídicas.

Para milhões de famílias que dependem do aluguel para morar ou para complementar renda, a mudança não é técnica: é uma transformação profunda na forma como o Brasil lida com moradia, inadimplência e relações patrimoniais